| 新築マンション評価書 サンプル
◆マンション名／ ◆所在地／東京都世田谷区〇〇町6丁目6番６号 ◆敷地面積／ ◆構造／鉄筋コンクリート造 ◆階数／ 5階建 ◆総戸数／ ◆売主／＊＊商事株式会社 ◆施工会社／＊＊建設株式会社 ◆専有面積帯／45.03㎡～110.25㎡ ◆間取り／ ◆建物完成予定日／平成24年2月28日（予定） ◆販売時期／ ◆評価または調査日／平成24年３月20日～7月24日 評価文責／三井健太（東京都 ＊＊＊＊＊連絡先Eメール ＊＊＊＊＠＊＊＊ |
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| 簡易評価のポイント | ||
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＊本評価は、新築マンションの事業主等が公開している情報を基に行っております。その情報は、宅地建物取引業法や不動産公正競争規約等の法規に違反していない適正なものであることが前提になっています。 ＊評価ポイントは、以下の通りですが、立地条件に関しては、特段の評価を行っておりません。マンションの評価要素では、立地条件の比重は高く、マンションの価値の過半を占めるほどのものですが、現地調査（地域の人気度・利便性・発展性・環境・嫌悪施設等の有無など）は有料調査の方で承っております。 ＊同様に、価格が妥当かどうかの判断も有料調査の範囲となっております。 ＊各評価ポイントは、５段階のポイント制にしております。総合点が高いものほど、優れたマンションということになりますが、本来は、売主や施工会社、管理体制などの重要な部分の加重を考慮することが必要であると考えます。従って、総合点は高くても安心せず、重要評価項目（＊印）を見逃さないようにして下さい。 ＜ポイント１．間取り＞本調査では、物件全体を通覧しての評価となっております。但し、図面をご提示いただいている方には、評価コメントを添付しております。 ＜ポイント２．専有部分の設備＞標準装備されているものと、分譲価格に含まれないオプションとがあります。また、そのグレードと機能にも差があります。 ＜ポイント３．内装仕上げ材＞扉や床材、壁クロス材などにグレードの差があります。 ＜ポイント４．外観デザイン＞少し離れた位置から見た外観の美しさは、マンションの価値を決める要素の一つです。同様に、入口はマンションの顔とも言うべき重要なものです。 ＜ポイント５．配置計画＞敷地に対して、建物や駐車場をどう配置しているかは、公園や散策路、憩いの広場、プレイロットなどの緑地スペースをどれだけ確保できたかと関連します。駐車場で一杯の配置は、全体として灰色のイメージが強くなりますし、緑地スペースを増やすために駐車場を３段式にすれば、今度は圧迫感が強く出たりすることもあります。 ＜ポイント６．共用施設・設備の充実度＞集会室や管理人室など、不可欠の共用施設のほか、大型マンションでは、ゲストルームやカラオケルーム、図書館、フィットネスルーム、託児所、多目的ルーム、プールなど、入居者のアメニティからコミュニティ形成、子育て支援など、さまざまな付加価値を用意しています。これらの施設は、なければ困るとうものでもありませんが、プラスαの魅力として、入居者から好感を持たれています。最近は、省エネ性能・創エネ性能（屋上緑化・太陽光発電など）も重要なファクターとしてチェックする必要があります。
＜ポイント７．共用部分の管理と入居者サービス＞マンションの管理は、資産価値の維持だけではなく、居住性の高さを長期に亘って維持するという使命を負っています。委託する管理会社と管理組合が、どのように連携していくかが重要になりますが、これは販売開始時点で判断することは困難です。しかし、ある程度の見込みを立てることは可能です。修繕積立金の額が適正かや、管理人の勤務態勢はどうかといった点からの予測です。 ＜ポイント８．建物の更新性＞これは、専有部分のリフォームのしやすさを検証する項目です。水回りが1か所にまとまっているようなプランであれば間取り変更まで含めたリフォームがしやすくなります。家族構成の変化や、ライフステージの変化によって間仕切りを変えたいという場合の、可変性は無視できない項目となります。 ＜ポイント９．セキュリティ＞アパートや一戸建てに比べて防犯性能が高いマンションですが、完璧を期すために様々な工夫がなされるようになりました。警察・地域の防犯協会の指導を受けて、より万全な対策を施した「防犯優良マンション」のお墨付きを得たマンションも登場しています。 ＜ポイント１０．耐震性・耐久性・断熱性＞建物の基本構造は、法規に違反していない限り問題ないとしても、地震のときの揺れ対策や、遮音対策、断熱など、日常生活に密接な問題は重要です。 ＜ポイント１１．売主と施工会社＞売主に対する信頼感はモノを購入する際に大きな決定要因となるのは言うまでもありませんが、マンションのような買い物では、特にその比重が大きいと考えられます。施工会社も、売主と同様と言ってもよいでしょう。経験・実績が重要であることは論を待ちませんが、そればかりでもないのです。 |
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| 総合所見 （例） |
外観デザイン、特にエントランス周りは豪華な印象があります。しかし、派手さはなく、センスの良い建物に仕上がりそうに感じます。 セキュリティーには、かなり気を使っているようですから、安心して住める感じがします。 耐震性・耐久性に関しては、特段の配慮はありませんが、５階建の小型マンションということからして、心配しなければならない材料は見当たりません。 建物全体のグレードは、価格帯にふさわしいものと判断できますが、専有部分においては、やや物足りないところもあります。 また、太陽光発電・給湯などの創エネ設備は全く配慮されていませんが、物件規模から見て仕方ない部分ですね。 間取りプランは、１００㎡超のタイプを除いて平凡過ぎます。また、この価格帯で、開放廊下プランはちょっと首を傾げます。開放廊下はやむを得ないとしても、廊下側にある個室のプライバシーに配慮することが出来なかったものか。また、専有面積がさほど広くはないから仕方ない部分もありますが、もっと楽しいプランを工夫できるのに、残念に思います ただ、完成前なので、設計変更は間に合うかもしれません。希望を伝えてみてはどうでしょうか。 建物の総合点は66点、5段階評価では中の上（★★★☆）となりました。 立地条件に関しては、・・・・・という面が大変気になります。机上評価では限度がありますが・・・・。 ・・・と・・・・という観点から「リセールバリュー」はAAとしました。 |
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項目別評価
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